Declarar rendimentos de aluguel de imóveis comerciais é uma obrigação tributária que muitos proprietários de pequenas e médias empresas (PMEs) descobrem... no pior momento possível. Entre o regime DECLOYER para inquilinos, os formulários para proprietários e as regras específicas para empresas de investimento imobiliário (EI), os erros são frequentes e as penalidades, bastante reais. Este guia explica quem é afetado, como declarar, quais despesas deduzir e como evitar as armadilhas mais comuns.
Quem é afetado pela declaração de rendas profissionais?
A declaração de aluguel de imóveis comerciais abrange diversos perfis distintos. Antes de procurar o formulário correto a ser preenchido, é fundamental saber de que lado do contrato de locação você está.
A empresa inquilina
Qualquer empresa que alugue instalações comerciais (escritório, loja, armazém, oficina) e esteja sujeita ao Imposto sobre Imóveis Comerciais (IIC) deve declarar anualmente o valor do aluguel por meio do sistema DECLOYER. Essa obrigação se aplica a empresas sujeitas ao Imposto sobre Sociedades (IS) ou ao Imposto de Renda (IR) nas categorias BIC ou BNC.
As empresas que operam sob o regime tributário micro-BNC estão isentas desta declaração. Da mesma forma, uma empresa que não paga o CFE (Imposto sobre a Propriedade Empresarial) não é afetada.
O senhorio
Se você possui um imóvel comercial que aluga para outra empresa, deve declarar o aluguel recebido como renda. O regime tributário aplicável depende da sua situação: renda imobiliária para aluguel de imóvel não mobiliado e lucro empresarial (BIC) para aluguel de imóvel mobiliado (imóvel alugado com os equipamentos necessários para as atividades comerciais do inquilino).
A SCI (Société Civile Immobilière)
A SCI (Société Civile Immobilière) é um caso especial. Seu regime tributário determina integralmente a forma como os aluguéis são declarados:
- SCI à l'IR A empresa preenche o formulário 2072 todos os anos. Os sócios, por sua vez, declaram sua parte da renda imobiliária em sua declaração de imposto de renda pessoal (formulário 2044).
- A SCI está sujeita ao imposto de renda corporativo. A empresa preenche o formulário 2065 e paga o imposto de renda corporativo. Os sócios só são tributados individualmente se receberem dividendos.
O programa DECLOYER para inquilinos: quem deve preenchê-lo, quando e como?
O que é DECLOOHER?
A DECLOYER (abreviação de DÉclaration des LOYERs, ou Declaração de Aluguéis) é uma declaração obrigatória estabelecida pelo Artigo 1498 bis do Código Geral Tributário francês. Foi criada como parte da revisão dos valores locativos de imóveis comerciais (RVLLP), que entrou em vigor em 1º de janeiro de 2017. Seu objetivo é simples: permitir que as autoridades fiscais atualizem os valores locativos cadastrais utilizados como base para o cálculo do imposto predial e do CFE (Imposto sobre Imóveis Comerciais).
Esta declaração é obrigatória todos os anos. embora o valor do aluguel não tenha mudado em comparação com o ano anterior..
Quem precisa preenchê-lo?
Isto aplica-se a todas as empresas inquilinas que cumpram as seguintes três condições:
- Estão sujeitos ao imposto de renda corporativo ou ao imposto de renda pessoal na categoria de lucros industriais e comerciais (BIC) ou lucros não comerciais (BNC).
- Eles ocupam instalações comerciais em 1º de janeiro do ano da declaração.
- Eles são responsáveis pelo CFE
As profissões liberais no âmbito do regime atual (declaração 2035), as SARLs, as SASs e outras empresas comerciais que alugam um escritório ou armazém são, portanto, diretamente visadas.
Quando devo apresentar a DECLARAÇÃO?
A DECLOYER segue o cronograma de declaração de impostos. Para o ano fiscal que termina em 31 de dezembro, o prazo final para a declaração é o segundo dia útil após 1º de maio. Para a campanha de 2026, o prazo final é 20 de maio de 2026.
Para empresas cujo exercício fiscal termina em data diferente, a declaração deve ser apresentada no prazo de três meses após o término do exercício fiscal.
Como proceder na prática?
O processo DECLOYER ocorre em três etapas e não pode ser submetido através do portal profissional online em impots.gouv.fr. Deve ser feito utilizando o procedimento EDI (Intercâmbio Eletrônico de Dados), através de um parceiro autorizado pela DGFiP (Direção Geral de Finanças Públicas da França):
1.Etapa 1: a solicitação EDI. Seu parceiro EDI (geralmente seu contador) envia uma solicitação às autoridades fiscais para obter a lista de estabelecimentos comerciais vinculados a você.2.Etapa 2: A resposta da administração. A DGFiP responde num prazo máximo de cinco dias com a lista pré-preenchida das suas instalações (endereço, identificador cadastral, categoria).3.Etapa 3: A declaração. Você preenche as informações para cada imóvel: o valor do aluguel anual, excluindo impostos e taxas, e o regime de ocupação. Seu parceiro EDI transmite então a declaração via EDI-TDFC.
O valor a declarar Este é o valor do aluguel anual, excluindo impostos e encargos, referente ao ano civil corrente (e não ao ano anterior). Caso o valor exato ainda não seja conhecido no momento da declaração, ele pode ser calculado multiplicando-se o valor do aluguel de janeiro por 12, ou o valor do primeiro trimestre por 4.
Caso a DGFiP (Direção Geral das Finanças Públicas da França) não lhe devolva o imóvel após a solicitação, nenhuma declaração será necessária. Você não precisa fazer nada.
Como o proprietário declara sua renda de aluguel de acordo com seu regime tributário?
O regime tributário para rendimentos de aluguel (aluguel sem mobília)
Se você possui um imóvel comercial alugado sem mobília (sem equipamentos) em seu próprio nome, os aluguéis recebidos são tributados na categoria de renda imobiliária.
Dois regimes são possíveis:
O esquema de micro-terrenos Isso se aplica se sua renda anual de aluguel for inferior a € 15.000. As autoridades fiscais aplicam automaticamente uma dedução padrão de 30%. Você declara o valor bruto no campo 4BE do formulário 2042.A dieta real Obrigatório para rendimentos acima de € 15.000, ou opcional para rendimentos abaixo desse limite. Você deduz as despesas reais usando o formulário 2044. Este sistema permite registrar um déficit imobiliário que pode ser compensado com sua renda total até € 10.700 por ano.
O regime fiscal BIC (aluguel mobiliado)
Se você alugar um imóvel com os equipamentos ou suprimentos necessários para a atividade comercial do inquilino (cozinha profissional, equipamentos médicos, instalações comerciais), a renda se enquadra na categoria de Lucros Industriais e Comerciais (BIC), conforme o artigo 35 I 5° do CGI.
Este sistema permite a depreciação do imóvel por componentes (estrutura, fachada, instalações técnicas, equipamentos), o que reduz significativamente o rendimento tributável. O IVA de 20% é obrigatório sobre os rendimentos de arrendamento.
A SCI está sujeita ao imposto de renda corporativo.
Uma empresa imobiliária francesa (SCI) sujeita ao imposto sobre as sociedades mantém contabilidade comercial completa. Ela preenche o formulário 2065 e paga imposto sobre as sociedades sobre seus lucros. A alíquota reduzida de 15% aplica-se a lucros de até € 42.500, e a partir desse valor, aplica-se a alíquota padrão de 25%.
A principal vantagem de uma SCI (Société Civile Immobilière) francesa tributada pelo regime de imposto de renda corporativo é a possibilidade de depreciação do imóvel, o que pode reduzir o rendimento tributável a um nível muito baixo por muitos anos. No entanto, o imposto sobre ganhos de capital na revenda é calculado sobre o valor contábil líquido (preço de compra menos depreciação), o que pode aumentar a carga tributária no momento da venda.
Despesas dedutíveis: da perspectiva do inquilino e do proprietário
Do ponto de vista do inquilino: o aluguel como despesa operacional.
Para a empresa locatária, o aluguel pago pelo imóvel comercial é uma despesa operacional dedutível do imposto de renda, conforme o Artigo 39 do Código Geral Tributário Francês (CGI). Três condições devem ser atendidas:
- O aluguel precisa ser pago de fato.
- Deve ser justificado por um contrato de arrendamento devidamente assinado.
- Seu valor deve ser compatível com os preços de mercado.
Importante: Se um diretor de empresa alugar um imóvel de sua propriedade para a própria empresa, o valor do aluguel deve estar de acordo com os preços praticados no mercado da região. Aluguéis excessivos podem ser reclassificados pelas autoridades fiscais.
Custos adicionais relacionados ao imóvel (manutenção de rotina, seguro, energia dentro do limite da quota profissional) também são dedutíveis se estiverem previstos no contrato de locação e justificados.
Do ponto de vista do proprietário: despesas dedutíveis de acordo com o regime de despesas reais.
De acordo com o regime atual para rendimentos imobiliários (artigo 31 do Código Geral Tributário francês), as seguintes despesas são dedutíveis:
| categoria | Exemplos |
|---|---|
| Taxas de gestão | Taxas de agência, taxas de gestão, contabilidade |
| Serviços de manutenção e reparação | Substituição da caldeira, reinstalação elétrica, renovação da fachada |
| Juros do empréstimo | Juros da hipoteca (não o valor principal amortizado) |
| Contribuição predial | Excluindo a parcela do TEOM (imposto sobre coleta de lixo doméstico) que é cobrada do inquilino. |
| Prêmios de seguro | Seguro para proprietários não residentes, garantia de aluguel |
| Taxas de condomínio | Provisões pagas ao administrador fiduciário, ajustadas no ano seguinte. |
Isso nunca é dedutível. : obras de construção, reconstrução ou ampliação, custos de aquisição de imóveis (cartório, agência na compra), capital para amortização de empréstimo.
Para saber mais sobre gestão contábil para sua pequena ou média empresa (PME), consulte nosso guia sobre contabilizando microempresas e PMEs.
Erros comuns e penalidades a ter em conta
Os erros mais comuns
Para inquilinos:
- Esquecer de depositar o DECLARATIVO Porque não recebemos lembretes da administração. Esta declaração não consta do espaço profissional online, o que explica por que muitas empresas a desconhecem.
- Declare o valor do aluguel incluindo o IVA, em vez do valor do aluguel sem as despesas. O valor a ser inserido é o aluguel anual, excluindo impostos e taxas de aluguel.
- Não antecipe a solicitação EDI. A DGFiP pode levar até cinco dias para responder. Se o pedido for enviado muito tarde, torna-se impossível cumprir o prazo.
Para proprietários:
- Confundir trabalho dedutível com trabalho de construção. Uma renovação de fachada com isolamento externo que modifique a estrutura do edifício pode ser considerada não dedutível.
- Esqueça a regularização das normas condominiais. As provisões pagas ao administrador fiduciário no ano N são deduzidas em N e, em seguida, ajustadas em N+1 após a aprovação das contas.
- Deduzir do inquilino os encargos recuperáveis., em particular a taxa de coleta de lixo doméstico, que é de responsabilidade do inquilino e não pode ser deduzida pelo proprietário.
- Desconsiderar a franquia do CSG. Uma parcela de 6,8% do CSG pago sobre a renda de aluguel é dedutível do imposto de renda do ano seguinte (quadro 6DE). Esse valor costuma ser ignorado.
As penalidades aplicáveis
As penalidades previstas pelo Código Geral Tributário são as seguintes:
- DECLARANTE não apresentado ou apresentado com atraso : multa de 150 euros pela área local em questão.
- Omissão ou imprecisão no DECLARADOR: 15 euros por erro detectadocom um mínimo de 60 euros e um máximo de 10.000 euros por documento.
- Renda de aluguel não declarada pelo proprietário aumento de 40% do imposto devido Em caso de esquecimento, levado para 80% nos casos de fraude comprovada (artigo 1729 do CGI), acrescido de juros de mora de 0,20% ao mês.
- Déficit de terras é questionado Se o imóvel for vendido antes de 31 de dezembro do terceiro ano subsequente à dedução do déficit da renda total, as deduções serão integralmente revertidas, com reavaliação do imposto e juros de mora.
FAQ: 4 perguntas frequentes sobre a declaração de aluguéis comerciais
Sou proprietário do meu imóvel comercial, preciso apresentar uma declaração de aluguel?
Não. O sistema DECLOYER aplica-se apenas a inquilinos. Se você for proprietário-morador, não paga aluguel e, portanto, não precisa declarar nada por meio deste sistema. O valor locativo do seu imóvel é atualizado por outros mecanismos (declarações de imóveis, coeficientes de indexação).
Meu contador pode cuidar da DECLARAÇÃO para mim?
Sim, desde que a empresa seja ela própria um parceiro EDI autorizado para o protocolo EDI-REQUEST, ou que utilize um provedor de serviços certificado. Nem todas as empresas necessariamente cuidam dessa declaração: verifique com seu contador se ele está, de fato, cumprindo essa obrigação anualmente.
Não recebi nenhuma solicitação da administração, ainda sou obrigado a declarar?
O pedido é enviado pela administração em resposta a uma solicitação do seu parceiro EDI. Se o seu parceiro não iniciou o pedido, você não receberá nada. Isso não o isenta da obrigação. É sua responsabilidade garantir que a declaração seja enviada corretamente todos os anos.
O valor do aluguel que pago ao meu senhorio ainda é dedutível do meu imposto de renda?
Sim, com algumas exceções. O aluguel de imóveis comerciais é uma despesa operacional dedutível, desde que seja efetivamente pago, justificado por um contrato de locação e seu valor esteja de acordo com os preços de mercado. Se você aluga um imóvel de propriedade do seu próprio gerente, certifique-se de que o aluguel esteja em um nível compatível com as práticas do setor; caso contrário, as autoridades fiscais podem reclassificá-lo.
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As informações contidas neste artigo são fornecidas apenas para fins informativos. Para qualquer situação específica, consulte seu contador ou consultor tributário.
